Vermietung auf Dauer und Steuerberater LMNP

Dieser Artikel behandelt zwei Dinge: die Verwaltung einer auf Dauer vermieteten Wohnung (Wohnraummietvertrag, Mieten, Kaution, Mietanpassung) und die Vorbereitung der Unterlagen, die Sie Ihrem Steuerberater übergeben, wenn Sie möbliert vermieten (LMNP oder LMP). SheepOS erfasst, berechnet und bereitet Dokumente vor; es ist keine Rechts- oder Steuerberatung und ersetzt weder einen Juristen noch Ihren Steuerberater.

Die hier beschriebenen Regeln und Begriffe (Mietvertragsarten, Kaution, Kündigungsfrist, Mietanpassung über den französischen Index IRL, LMNP/LMP) sind französisches Recht und gelten für Wohnungen in Frankreich, nicht in Deutschland oder Italien. Die Regeln zu Laufzeit, Kaution, Kündigungsfrist und Mietanpassung sowie die Texte der Dokumente sind Richtwerte, die Sie von einem Rechtsexperten prüfen lassen sollten, bevor Sie sich darauf verlassen. SheepOS behauptet nie, dass ein Mietvertrag „konform“ sei.

Häufige Aufgaben

Eine Wohnung auf Dauer vermieten

Öffnen Sie „Locations“ (Vermietung) → „Plus“ (Mehr) → „Baux“ (Mietverträge). Eine einzige Wohnung dient der Kurz- und der Langzeitvermietung: Wählen Sie unter „Profil du logement“ (Profil der Wohnung) die „Usage“ (Nutzung) („Longue durée seulement“, nur Langzeit, oder „Courte et longue durée“, kurz und lang) und tragen Sie dann Fläche, Hauptzimmer, Energieklasse und, bei einer möblierten Wohnung, das vorhandene Mobiliar ein.
Der Mieter ist ein Kunde: Legen Sie ihn zuerst unter „Clients“ (Kunden) an, falls er noch nicht existiert.
Wählen Sie unter „Nouveau bail“ (Neuer Mietvertrag) die „Logement“ (Wohnung), den „Locataire (client)“ (Mieter (Kunde)), die „Type de bail“ (Mietvertragsart), den Mietbeginn, die Laufzeit, die Miete, die Nebenkosten und die Kaution und klicken Sie dann auf „Créer le bail“ (Mietvertrag anlegen).
Auf dem Datenblatt des Mietvertrags listet der Abschnitt „Ce qui manque ou dépasse“ (Was fehlt oder überschritten ist) die zu korrigierenden Abweichungen auf (zu kurze Laufzeit, Kaution über der Obergrenze, fehlender Energieausweis, unvollständiges Mobiliar ...). Wenn nichts mehr blockiert, klicken Sie auf „Marquer prêt (contrôler)“ (Als bereit markieren (prüfen)).
Lassen Sie den Mietvertrag unterzeichnen (siehe Den Mietvertrag online unterzeichnen lassen weiter unten) oder, wenn er auf Papier unterzeichnet wurde, klicken Sie auf „Enregistrer la signature“ (Unterschrift erfassen), um das Datum anzugeben. Klicken Sie danach auf „Entrée dans les lieux“ (Einzug). SheepOS lehnt den Einzug ab, wenn ein anderer Mietvertrag oder ein bestätigter Kurzaufenthalt die Wohnung zu denselben Daten bereits belegt.

Mietbescheide und Quittungen ausstellen

Wählen Sie auf dem Datenblatt des Mietvertrags im Abschnitt „Avis d’échéance et quittances“ (Mietbescheide und Quittungen) den „Mois“ (Monat) und klicken Sie auf „Préparer l’avis du mois“ (Monatsbescheid vorbereiten). Für alle Mietverträge auf einmal verwenden Sie oben auf der Seite „Préparer les avis d’échéance du mois“ (Die Fälligkeitsbescheide des Monats vorbereiten).
Der Bescheid ist eine Rechnung ohne MwSt. mit einer Mietzeile und einer Nebenkostenzeile, nummeriert in einem eigenen Nummernkreis (Präfix AVL). Der erste und der letzte Monat werden anteilig nach den Tagen der Belegung berechnet. Ein und derselbe Zeitraum ergibt nie zwei Bescheide.
Erfassen Sie die Zahlung auf der Rechnung, wie bei jeder Rechnung. Sind Miete und Nebenkosten vollständig bezahlt, wird das Dokument zur „Quittance de loyer“ (Mietquittung). Eine Teilzahlung gilt nicht als Quittung.
Bei Zahlungsverzug gelten die bestehenden Mahnungen der Rechnungsstellung auch für die Bescheide. SheepOS hört bei der gütlichen Mahnung auf: förmliche Zahlungsaufforderung („commandement de payer“) und Verfahren sind Sache eines Fachmanns.

Die Kaution verfolgen

Erfassen Sie im Abschnitt „Dépôt de garantie“ (Kaution) des Mietvertragsdatenblatts die erhaltene Kaution, die Einbehalte, die Rückzahlung und die Verzugszinsen. Die erhaltene Kaution darf die Obergrenze Ihrer Mietvertragsart nicht überschreiten, und Sie können nicht mehr zurückzahlen oder einbehalten, als Sie halten.

Die Miete mit dem IRL anpassen

Damit eine Miete angepasst werden kann, muss der Mietvertrag sein „Trimestre de référence IRL“ (Referenzquartal IRL) angeben.
Der Referenzindex der Mieten (IRL) wird vom Herausgeber von SheepOS mit seiner offiziellen Quelle erfasst. SheepOS kennt von sich aus keinen: Ohne erfassten Index wird keine Anpassung vorgeschlagen.
Klicken Sie unter „Révision du loyer (IRL)“ (Mietanpassung (IRL)) auf „Proposer la révision“ (Anpassung vorschlagen). SheepOS berechnet die neue Miete aus den beiden Indizes und zeigt Ihnen die Berechnung. Nichts wird angewendet, solange Sie es nicht entschieden haben.
Informieren Sie Ihren Mieter außerhalb von SheepOS und klicken Sie dann auf „Marquer notifiée“ (Als mitgeteilt markieren): Die Anpassung läuft erst ab dem Verlangen, nie rückwirkend. Klicken Sie danach auf „Appliquer“ (Anwenden): Die folgenden Bescheide verwenden die neue Miete.
Die Anpassung muss innerhalb eines Jahres nach ihrem Stichtag verlangt werden, sonst verfällt sie für den Zeitraum. Sie wird bei einem Mobilitätsmietvertrag und bei einer Wohnung der Energieklasse F oder G abgelehnt.

Den Mietvertrag online unterzeichnen lassen

Erfassen Sie zuerst die Merkmale der Wohnung unter „Caractéristiques du logement pour le bail“ (Merkmale der Wohnung für den Mietvertrag) (Bauzeitraum, Wohnungsart, Rechtsform, Heizung) und fügen Sie ihre „Diagnostics techniques“ (Technische Gutachten) hinzu: Der Energieausweis (DPE) und die Risikobewertung sind unverzichtbar, der Bleibericht ist es bei einem Gebäude vor 1949. Geben Sie das auf dem Bericht vermerkte Ablaufdatum der Gültigkeit ein; fehlt es, übernimmt SheepOS die übliche Gültigkeitsdauer des Gutachtens und warnt Sie vor seinem Ablauf.
Öffnen Sie auf dem Datenblatt des bereiten Mietvertrags „Bail à relire et envoi à la signature“ (Mietvertrag zur Durchsicht und Versand zur Unterschrift) und klicken Sie auf „Voir le bail“ (Mietvertrag ansehen). SheepOS erstellt aus Ihren Daten ein allgemeines Mietvertragsmuster mit der Liste der Anlagen, auf Französisch oder Englisch (Übersetzung als Gefälligkeit). Es erklärt ihn nie für rechtskonform: Lassen Sie ihn von einem Rechtsfachmann prüfen.
Der Versand ist gesperrt, solange ein vorgeschriebenes Gutachten fehlt oder abgelaufen ist oder die Mindestliste der Möbel einer möblierten Wohnung unvollständig ist. Der Text auf dem Bildschirm erklärt, was blockiert.
Klicken Sie auf „Envoyer à la signature“ (Zur Unterschrift senden): Der Mieter, die Mitmieter (in der von Ihnen festgelegten Reihenfolge) und dann Sie unterzeichnen mit einfacher elektronischer Signatur über einen per E-Mail erhaltenen Link. Das unterzeichnete PDF und sein Zertifikat werden in Ihren Dokumenten abgelegt, mit dem Mietvertrag und dem Mieter verknüpft, und der Mietvertrag wechselt von selbst auf „Signé“ (Unterzeichnet). SheepOS bewahrt außerdem die Identität des Vermieters und der Mieter so auf, wie sie im versandten Dokument stand. „Retirer la demande“ (Anfrage zurückziehen) bricht den Versand ab. Eine persönliche Bürgschaft wird durch eine gesonderte Bürgschaftsurkunde eingegangen, die der Mietvertrag nicht unterzeichnen lässt: Fügen Sie in der Akte des Mietvertrags den Bürgen mit seiner E-Mail-Adresse, dem garantierten Höchstbetrag und der Dauer hinzu, klicken Sie auf „Voir l'acte“ (Urkunde ansehen), um sie zu prüfen, und dann auf „Envoyer à la caution“ (An den Bürgen senden), nachdem Sie bestätigt haben, dass die einfache elektronische Signatur den handschriftlichen Vermerk nicht beweist. Die unterzeichnete Urkunde wird in der Dokumentenverwaltung abgelegt und mit dem Mietvertrag verknüpft. Der Text ist ein Muster, das von einem Juristen zu bestätigen ist (Code civil, Art. 2297; Gesetz vom 6. Juli 1989, Art. 22-1): SheepOS erklärt die Urkunde nie für gültig.

Die Nebenkosten abrechnen

Bei einem Mietvertrag mit Vorauszahlungen bereitet der Abschnitt „Régularisation des charges“ (Nebenkostenabrechnung) die Abrechnung zum Ende des Abrechnungszeitraums vor: Geben Sie den Zeitraum, den Anteil des Mieters und die tatsächlichen Kosten ein und haken Sie die umlagefähigen an (SheepOS entscheidet das nicht an Ihrer Stelle). Es berechnet den anteiligen Betrag, wenn der Mieter im Laufe des Jahres eingezogen oder ausgezogen ist, zieht die gezahlten Vorauszahlungen ab und nennt den Saldo. „Voir le décompte“ (Abrechnung ansehen) öffnet das zu versendende Schreiben, „Marquer envoyé“ (Als versendet markieren) hält es fest: Ein geschuldeter Saldo wird dann einen Monat nach dem Versand dem Mietbescheid hinzugefügt, ein Guthaben wird sofort abgezogen. Nach mehr als drei Jahren warnt SheepOS Sie, dass die Forderung verjährt ist.

Eine Kündigungsfrist oder eine Kündigung erfassen

Geben Sie unter „Préavis et congé“ (Kündigungsfrist und Kündigung) an, wer die Kündigung ausspricht, den Grund, die Art der Zustellung und das Datum des Empfangs oder des Versands: SheepOS berechnet das Ende des Mietvertrags, zeigt das letzte zulässige Datum für eine Kündigung zum laufenden Termin an und warnt vor einer verspäteten Kündigung, die erst zum folgenden Termin gelten würde. „Courrier“ (Schreiben) bereitet die Empfangsbestätigung oder das Kündigungsschreiben vor; eine Kündigung wird per Einschreiben, durch Urkunde eines Gerichtsvollziehers („commissaire de justice“) oder durch persönliche Übergabe gegen Unterschrift zugestellt. SheepOS versendet nichts. „Terminer le bail“ (Mietvertrag beenden) übernimmt das berechnete Enddatum.

Eine unbezahlte Miete anmahnen

Der Abschnitt „Loyers impayés“ (Unbezahlte Mieten) erscheint, sobald ein Bescheid fällig ist. „Préparer un rappel amiable“ (Gütliche Erinnerung vorbereiten) und dann, falls nötig, „Préparer une mise en demeure“ (Zahlungsaufforderung vorbereiten) erzeugen Schreiben, die Sie durchsehen und selbst versenden. SheepOS hört dort auf: förmliche Zahlungsaufforderung („commandement de payer“) und Verfallsklausel sind Sache eines Rechtsfachmanns oder der ADIL.

Die Mieten des Monats verfolgen

Die Karte „Loyers du mois“ (Mieten des Monats) zeigt Mietvertrag für Mietvertrag die vorzubereitenden, ausstehenden, überfälligen und bezahlten Bescheide mit den Summen (erwartet, eingenommen, noch einzunehmen). „Échéances à ne pas manquer“ (Termine, die Sie nicht verpassen dürfen) erinnert an die zu verlangende Mietanpassung, die zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen, das letzte Datum für eine Kündigung und das Ende der Kündigungsfristen.

Übergabeprotokolle erstellen

Sobald der Mietvertrag unterzeichnet ist, erstellt der Abschnitt „États des lieux“ (Übergabeprotokolle) das Einzugsprotokoll aus einem veränderbaren Raummuster. Halten Sie jedes Element fest (Zustand und Bemerkung), fügen Sie die Zähler und die übergebenen Schlüssel hinzu und klicken Sie dann auf „Déclarer prêt à signer“ (Als unterschriftsbereit erklären): Der Inhalt wird durch einen Fingerabdruck eingefroren. Es wird elektronisch („Envoyer à la signature“) oder auf Papier („Enregistrer la signature papier“, Papierunterschrift erfassen) unterzeichnet. Der Mieter kann zehn Tage lang verlangen, das Einzugsprotokoll zu ergänzen. Beim Auszug übernimmt „Créer l'état des lieux de sortie“ (Auszugsprotokoll erstellen) dieselben Räume zur erneuten Feststellung, und SheepOS zeigt die Abweichung zum Einzug, den Zählerverbrauch und die fehlenden Schlüssel. Sie entscheiden, ob eine Abweichung eine Beschädigung oder normale Abnutzung ist.

Von der Kaution einbehalten und sie zurückzahlen

Fügen Sie unter „Retenues et restitution du dépôt de garantie“ (Einbehalte und Rückzahlung der Kaution) jeden Einbehalt mit seinen durch einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung belegten Kosten hinzu. Haken Sie „Tenir compte de la vétusté“ (Abnutzung berücksichtigen) an, um das Alter des Elements abzuziehen: Das Beispielraster ist veränderbar und keine amtliche Tabelle. Ein „Contestée“ (Bestritten) Einbehalt wird nicht einbehalten. Geben Sie das Datum der Schlüsselübergabe ein und klicken Sie dann auf „Calculer le décompte“ (Abrechnung berechnen): einbehaltener Betrag, zurückzuzahlender Saldo, gegebenenfalls zusätzlich geschuldeter Betrag außerhalb der Kaution, Frist und Verzugszinsen. „Solder le dépôt“ (Kaution abrechnen) trägt die Bewegungen ein; die Überweisung bleibt Ihnen überlassen.

Die Schreiben zum Mietvertrag in Ihren Dokumenten ablegen

Bei einem vorbereiteten Schreiben (Mietanpassung, Nebenkostenabrechnung, Kündigungsfrist oder Kündigung) erzeugt „Ranger en GED“ das PDF und legt es unter „Locations longue durée / logement / bail / Courriers“ ab, verknüpft mit dem Mietvertrag und dem Mieter. Bei einer Mietanpassung dient das abgelegte Schreiben als Nachweis der Mitteilung. SheepOS versendet nichts: Das abgelegte PDF ist dasjenige, das Sie selbst verschicken. Die Liste „Documents du bail (GED)“ in der Akte des Mietvertrags vereint den unterzeichneten Mietvertrag, die unterzeichneten Übergabeprotokolle, die Fotos und die abgelegten Schreiben.

Eine Anzeige veröffentlichen

Die Karte „Annonces de location à l'année“ (Anzeigen für Dauervermietung) bereitet eine Anzeige vor und prüft die Pflichtangaben: Energieklasse und jährliche Energiekosten, Referenzmiete in einer Zone mit Mietpreisbegrenzung, Kaution, ungefähre Lage. Eine für die Vermietung verbotene Klasse oder eine fehlende Angabe blockiert den Export. Andernfalls liefert SheepOS den „Texte“ (Text), das „CSV“ und das „JSON-LD“ zum Einfügen oder Importieren auf der Plattform Ihrer Wahl. Es veröffentlicht selbst nichts.

In Wohngemeinschaft vermieten

Wählen Sie in der Akte des Mietvertrags im Abschnitt „Colocation“ den „Type“: „Bail unique (tous les colocataires)“, wenn alle denselben Mietvertrag unterzeichnen, oder „Un bail par chambre“, wenn jeder Mitbewohner einen eigenen Mietvertrag hat (geben Sie dann die „Chambre“ an). Mit Einzelmietverträgen können mehrere Zimmer derselben Wohnung zu denselben Daten vermietet werden; dasselbe Zimmer oder die ganze Wohnung nicht.
Beim gemeinsamen Mietvertrag wird der Unterzeichner zum ersten Mitbewohner. Fügen Sie die anderen mit „Ajouter le colocataire“ hinzu (verknüpfen Sie sie mit einer Kundenkarte: Das ist nötig, um ihnen ihre Mietanforderung zu senden), und klicken Sie dann auf „Répartir à parts égales“ oder passen Sie die Anteile an: Die Anteile an Miete und Nebenkosten müssen 100 % ergeben. Ein Mietvertrag mit falschen Anteilen kann nicht als bereit markiert werden.
Wählen Sie die „Assurance habitation“: Jeder Mitbewohner versichert sich selbst (SheepOS meldet eine fehlende oder abgelaufene Bescheinigung), oder Sie versichern für Rechnung der Mitbewohner (SheepOS zeigt das monatliche Zwölftel der zu verteilenden Prämie an).
Die Nebenkosten können Vorauszahlungen oder eine im Mietvertrag vereinbarte Pauschale ohne Abrechnung sein.
Jeden Monat erstellt „Préparer les appels de loyer individuels“ eine Mietanforderung je anwesendem Mitbewohner zu seinem Anteil. Die Quittung ist die des Rechnungsmoduls: Sie wird ausgestellt, wenn die Anforderung beglichen ist. Was jeder gezahlt hat, verfolgen Sie in seiner Zeile.

Ein- und Auszug eines Mitbewohners

Einzug: Fügen Sie den Mitbewohner hinzu; die Ankunft wird als Nachtrag in der Liste „Avenants“ erfasst.
Auszug: Geben Sie in der Zeile des Mitbewohners das „Date d'effet du congé“ und, falls vorhanden, den „Remplaçant“ ein, dann „Enregistrer la sortie“. SheepOS berechnet das Ende der Gesamtschuldnerschaft: zum Wirksamkeitsdatum der Kündigung, wenn ein Nachfolger im Mietvertrag steht, sonst spätestens sechs Monate danach. Ohne Nachfolger werden die Anteile der verbleibenden Mitbewohner zu gleichen Teilen verteilt (Sie können sie ändern). Vor dem Ende der Gesamtschuldnerschaft erscheint eine Erinnerung unter „À faire“.
Kaution: Wählen Sie im Abschnitt „Dépôt de garantie“ für jede Bewegung den „Colocataire concerné“. Beim endgültigen Auszug wird die Rückzahlung in seiner Zeile erfasst; Verzugszinsen werden auf seinen Mietanteil berechnet. Beim gemeinsamen Mietvertrag beruht die Rückgabe der Kaution an einen Mitbewohner vor Vertragsende auf einer schriftlichen Vereinbarung zwischen Ihnen: SheepOS erfasst sie, entscheidet sie aber nicht.

Diese Regeln (Gesetz vom 6. Juli 1989, Artikel 8-1) sind Orientierungswerte, die von einer Rechtsfachperson bestätigt werden müssen.

Eine Immobilie nach dem Pinel-Gesetz verfolgen

Das Pinel-Modell ist seit dem 31. Dezember 2024 für neue Erwerbe geschlossen. SheepOS verfolgt bereits erworbene Immobilien, solange die Vermietungsverpflichtung (6 oder 9 Jahre, verlängerbar bis 12 Jahre) läuft.

Wählen Sie unter „Baux“ die Wohnung: Die Karte „Régime fiscal du logement (Pinel)“ erscheint. Wählen Sie „Pinel“, die Variante (Pinel oder Pinel +), die „Zone“, die Daten von Erwerb, Fertigstellung und Mietbeginn, die ursprüngliche Verpflichtung, die bereits erklärten Verlängerungen, die Fläche der Nebenräume und den Gestehungspreis. Die Wohnfläche stammt aus dem Profil der Wohnung.
SheepOS berechnet zur Orientierung: die monatliche Mietobergrenze ohne Nebenkosten (Tabelle des Jahres × Koeffizient 0,7 + 19 / Fläche, begrenzt auf 1,2, auf die Nutzfläche), den berücksichtigten Gestehungspreis (begrenzt auf 300 000 € und 5 500 € pro m²), den Satz und die theoretische jährliche Ermäßigung sowie den Zeitplan der Verpflichtung.
Die Tabelle des Jahres (Mietobergrenzen pro m² und Einkommensgrenzen) wird in der Karte „Pinel — récapitulatif annuel“ eingestellt. Die Standardwerte sind zu bestätigen: Geben Sie die Werte der offiziellen Tabelle des Jahres des Mietvertrags ein, wenn sie abweichen.
In der Akte eines Mietvertrags vergleicht der Abschnitt „Pinel — contrôle du bail“ die Miete ohne Nebenkosten der ganzen Wohnung mit der Obergrenze und warnt Sie, wenn sie überschritten wird. Geben Sie das Referenzeinkommen (des vorletzten Jahres vor der Unterzeichnung), die Zusammensetzung des Haushalts und eine eventuelle Verwandtschaft mit Ihnen ein: SheepOS vergleicht es mit der Einkommensgrenze der Zone. Diese Warnungen blockieren den Mietvertrag nie.
In Wohngemeinschaft wird die Mietobergrenze für die ganze Wohnung beurteilt, und das Einkommen wird für jeden Mitbewohner geprüft.
Die Erinnerungen (Verlängerung zu entscheiden, Ende der Verpflichtung, Miete oder Einkommen über der Obergrenze) erscheinen unter „À faire“, ohne doppelte Benachrichtigung.
Die Jahresübersicht listet die theoretische Ermäßigung auf, die Sie in Ihre Erklärung übertragen (Anlage 2044-EB und Erklärung 2042-C), und lässt sich für Ihren Steuerberater als CSV exportieren.

Alles ist unverbindlich: Prüfen Sie es mit Ihrem Berater oder auf impots.gouv.fr. SheepOS gibt keine Steuerberatung, prüft nicht die Förderfähigkeit Ihrer Investition, berechnet nicht Ihre Steuer und füllt nicht Ihre Erklärung aus. Andere Modelle (Denormandie, Loc'Avantages ...) können bei der Wohnung vermerkt werden, ohne Berechnung.

Mein Steuerberater LMNP

Wozu dient diese Unterlage

Wenn Sie möbliert vermieten, lassen Sie Ihre Buchhaltung oft von einem Steuerberater führen, manchmal von einem Online-Dienst, der auf möblierte Vermieter spezialisiert ist (zum Beispiel „Je déclare mon meublé“, JD2M). Dieser Steuerberater braucht jedes Jahr dieselben Angaben: Ihre Einnahmen je Wohnung, Ihre Ausgaben mit Belegen, die Liste dessen, was abgeschrieben wird, Ihre Darlehen. SheepOS stellt sie in einer sauberen Mappe zusammen.

Die Unterlagen vorbereiten

Öffnen Sie „Locations“ → „Plus“ → „Comptabilité“ (Buchhaltung) (Seite „Préparer mon dossier pour mon expert-comptable“, Meine Unterlagen für meinen Steuerberater vorbereiten) und wählen Sie das „Année“ (Jahr).
Lesen Sie die „Contrôles avant l’envoi“ (Prüfungen vor dem Versand): Ausgaben ohne Beleg, Ausgaben ohne Zuordnung zu einer Wohnung, Aufenthalte ohne Betrag, fehlende Adresse oder Anschaffung. Korrigieren Sie, was korrigiert werden muss.
Ergänzen Sie „Biens, mobilier et travaux à amortir“ (Immobilien, Mobiliar und abzuschreibende Arbeiten) (Datum der Inbetriebnahme und Betrag der Immobilie, des Mobiliars, der Arbeiten) und „Emprunts“ (Darlehen) (Zinsen, Versicherung, Darlehenskosten des Jahres). Ausgaben, die Sie als Investition eingestuft haben, werden automatisch übernommen.
Tragen Sie unter „Numéro d’enregistrement des meublés de tourisme“ (Registrierungsnummer der möblierten Ferienunterkünfte) für jede Wohnung die erhaltene Nummer, ihre Art (nationaler Online-Dienst oder alte Gemeindenummer) und ihr Datum ein.
Klicken Sie auf „Préparer le dossier“ (Unterlagen vorbereiten) und dann auf „Télécharger“ (Herunterladen), sobald sie fertig sind.

Was die Unterlagen enthalten

Eine Zusammenfassung je Wohnung als CSV, Excel und PDF: Kurzzeitmieten, Langzeitmieten und umgelegte Nebenkosten, Plattformprovisionen, Kosten, Anschaffungen, Darlehenszinsen, Registrierungsnummer.
Die Einnahmen Monat für Monat, die Ausgaben nach Kategorie, die Liste der abzuschreibenden Güter, die Darlehen und die Prüfungen.
Alle Wohnungsausgaben des Jahres und ihre ursprünglichen Belege.
Eine LISEZ-MOI-Datei (Lies-mich-Datei), die erklärt, wie die Zahlen ermittelt werden.

Wie Sie die Unterlagen senden und was nicht automatisiert ist

Laden Sie die Unterlagen herunter und übermitteln Sie sie selbst Ihrem Steuerberater, auf dem Weg, den er Ihnen nennt: Ablage in seinem Portal, E-Mail oder Übernahme der CSV- und Excel-Dateien in sein Programm. SheepOS ist mit keinem Online-Buchhaltungsdienst verbunden: Es gibt keine offizielle Integration mit JD2M oder einem anderen Steuerberater, keinen automatischen Versand, und SheepOS meldet sich nie an Ihrer Stelle auf deren Website an.

SheepOS berechnet keine Abschreibung, wählt nicht Ihr Besteuerungsverfahren und füllt Ihre Steuererklärung nicht aus: Diese Entscheidungen trifft Ihr Steuerberater.

Registrierungsnummer: was SheepOS tut und was nicht

Die Registrierungsnummer betrifft möblierte Ferienunterkünfte (Kurzzeitvermietung, in Frankreich). SheepOS speichert sie und zeigt sie je Wohnung an, mit einem Hinweis, wenn es sich um eine alte, zu erneuernde Gemeindenummer handelt. Es kontaktiert den nationalen Online-Dienst nicht: Sie erledigen die Formalität selbst und tragen dann die erhaltene Nummer ein. Sie erscheint nie auf einem Wohnraummietvertrag.

Häufige Fragen

Meine Wohnung wird auf Dauer und kurzzeitig vermietet: Ist das eine Dublette?

Nein. Wählen Sie im Profil der Wohnung „Courte et longue durée“. SheepOS prüft, dass sich ein Mietvertrag und ein bestätigter Aufenthalt nicht überschneiden, und die Unterlagen für den möblierten Vermieter addieren beide Einnahmequellen.

Warum ist mein Mietvertrag nicht „bereit“?

Weil der Abschnitt „Ce qui manque ou dépasse“ eine blockierende Abweichung enthält. Warnhinweise hindern Sie nicht am Weitermachen. Dass keine Abweichung angezeigt wird, garantiert nicht die Konformität des Mietvertrags: Lassen Sie ihn prüfen.

Sind die Mieten in meinem Einnahmenbuch enthalten?

Die Zahlungen der Mietbescheide sind Rechnungszahlungen: Sie stehen wie die anderen in der Zahlungsliste und im Einnahmenbuch. Wenn das nicht zu Ihrer Situation passt (andere Tätigkeit, möblierter Vermieter), fragen Sie Ihren Steuerberater um Rat.

Kann ich einen korrigierten Mietbescheid erneut senden?

Ein ausgestellter Bescheid wird nicht geändert: Korrigieren Sie ihn wie eine Rechnung durch eine Gutschrift oder gleichen Sie ihn bei der nächsten Fälligkeit aus.

Meine Immobilie fällt unter das Pinel-Gesetz: Was macht SheepOS genau?

Es berechnet Orientierungswerte (Mietobergrenze, berücksichtigter Gestehungspreis, theoretische jährliche Ermäßigung), verfolgt den Zeitplan der Verpflichtung und erinnert Sie an die wichtigen Daten. Es sagt nie, dass Ihre Investition förderfähig ist, und ersetzt nicht Ihren Berater.

Warum ist die Mietobergrenze „unbekannt“?

Weil die Zone, die Wohnfläche oder die Tabelle des Jahres des Mietvertrags nicht angegeben ist. SheepOS erfindet keine Tabelle: Geben Sie sie in der Karte „Pinel — récapitulatif annuel“ ein.

Ein Mitbewohner zieht während der Laufzeit aus: Bin ich noch geschützt?

Solange seine Gesamtschuldnerschaft andauert, können Sie die unbezahlten Mieten von den anderen Mitbewohnern und von ihm verlangen. SheepOS zeigt das Datum des Endes der Gesamtschuldnerschaft an und erinnert Sie daran unter „À faire“. Von einer Rechtsfachperson zu bestätigen.

Zur allgemeinen Buchhaltung siehe Comptabilité; zu Kurzaufenthalten siehe Locations saisonnières.