Affitto a lungo termine e commercialista LMNP

Questo articolo riguarda due cose: la gestione di un alloggio affittato a lungo termine (contratto di locazione abitativa, canoni, deposito cauzionale, revisione) e la preparazione del dossier da consegnare al tuo commercialista se affitti in arredato (LMNP o LMP). SheepOS registra, calcola e prepara documenti; non è una consulenza legale o fiscale e non sostituisce né un giurista né il tuo commercialista.

Le regole e i termini descritti qui (tipi di contratto, deposito cauzionale, preavviso, revisione del canone con l’indice francese IRL, LMNP/LMP) sono normativa francese e valgono per alloggi in Francia, non in Germania o in Italia. Le regole su durata, deposito cauzionale, preavviso e revisione e i testi dei documenti sono punti di riferimento da far validare a un professionista del diritto prima di farci affidamento. SheepOS non afferma mai che un contratto sia «conforme».

Operazioni frequenti

Affittare un alloggio a lungo termine

Apri «Locations» (Affitti) → «Plus» (Altro) → «Baux» (Contratti). Un solo alloggio serve sia per il breve sia per il lungo termine: in «Profil du logement» (Profilo dell’alloggio) scegli l’«Usage» (Utilizzo) («Longue durée seulement», solo lungo termine, oppure «Courte et longue durée», breve e lungo termine), poi indica superficie, stanze principali, classe energetica e, per un arredato, i mobili presenti.
L’inquilino è un cliente: crealo prima in «Clients» (Clienti) se non esiste.
In «Nouveau bail» (Nuovo contratto) scegli il «Logement» (Alloggio), il «Locataire (client)» (Inquilino (cliente)), il «Type de bail» (Tipo di contratto), la decorrenza, la durata, il canone, le spese e il deposito cauzionale, poi fai clic su «Créer le bail» (Crea il contratto).
Nella scheda del contratto, la sezione «Ce qui manque ou dépasse» (Cosa manca o supera i limiti) elenca le difformità da correggere (durata troppo breve, deposito oltre il massimale, attestato energetico mancante, mobili incompleti...). Quando nulla blocca, fai clic su «Marquer prêt (contrôler)» (Segna come pronto (controlla)).
Fai firmare il contratto (vedi Far firmare il contratto online più avanti) oppure, se è stato firmato su carta, fai clic su «Enregistrer la signature» (Registra la firma) per indicarne la data. Fai poi clic su «Entrée dans les lieux» (Ingresso nell’alloggio). SheepOS rifiuta l’ingresso se un altro contratto o un soggiorno breve confermato occupa già l’alloggio nelle stesse date.

Emettere gli avvisi di scadenza e le ricevute

Nella scheda del contratto, sezione «Avis d’échéance et quittances» (Avvisi di scadenza e ricevute), scegli il «Mois» (Mese) e fai clic su «Préparer l’avis du mois» (Prepara l’avviso del mese). Per tutti i contratti in una volta, usa «Préparer les avis d’échéance du mois» (Prepara gli avvisi di scadenza del mese) in alto nella pagina.
L’avviso è una fattura senza IVA, con una riga di canone e una riga di spese, numerata in una serie a parte (prefisso AVL). Il primo e l’ultimo mese sono calcolati in proporzione ai giorni di occupazione. Uno stesso periodo non produce mai due avvisi.
Registra il pagamento sulla fattura, come per qualsiasi fattura. Quando canone e spese sono interamente pagati, il documento diventa una «Quittance de loyer» (Ricevuta di affitto). Un pagamento parziale non vale come ricevuta.
In caso di mancato pagamento, i solleciti di fatturazione esistenti si applicano agli avvisi. SheepOS si ferma al sollecito bonario: l’intimazione di pagamento («commandement de payer») e le procedure spettano a un professionista.

Seguire il deposito cauzionale

Nella sezione «Dépôt de garantie» (Deposito cauzionale) della scheda del contratto, registra il deposito ricevuto, le trattenute, la restituzione e gli interessi di mora. Il deposito ricevuto non può superare il massimale del tuo tipo di contratto, e non puoi restituire o trattenere più di quanto detieni.

Rivedere il canone con l’IRL

Perché un canone possa essere rivisto, il contratto deve indicare il suo «Trimestre de référence IRL» (Trimestre di riferimento IRL).
L’indice di riferimento dei canoni (IRL) è inserito dall’editore di SheepOS, con la sua fonte ufficiale. SheepOS non ne conosce nessuno da sé: senza un indice inserito, nessuna revisione viene proposta.
In «Révision du loyer (IRL)» (Revisione del canone (IRL)), fai clic su «Proposer la révision» (Proponi la revisione). SheepOS calcola il nuovo canone a partire dai due indici e ti mostra il calcolo. Nulla viene applicato finché non lo decidi tu.
Avvisa il tuo inquilino fuori da SheepOS, poi fai clic su «Marquer notifiée» (Segna come notificata): la revisione decorre solo dalla richiesta, mai a ritroso. Fai poi clic su «Appliquer» (Applica): gli avvisi successivi usano il nuovo canone.
La revisione va chiesta entro l’anno successivo alla sua data, altrimenti è persa per il periodo. Viene rifiutata per un contratto di mobilità e per un alloggio in classe F o G.

Far firmare il contratto online

Indica prima le caratteristiche dell’alloggio in «Caractéristiques du logement pour le bail» (Caratteristiche dell’alloggio per il contratto) (periodo di costruzione, tipo di abitazione, regime giuridico, riscaldamento) e aggiungi le sue «Diagnostics techniques» (Diagnosi tecniche): l’attestato energetico (DPE) e lo stato dei rischi sono indispensabili, la diagnosi del piombo lo è per un edificio anteriore al 1949. Inserisci la data di fine validità riportata sul rapporto; in mancanza, SheepOS adotta la durata abituale della diagnosi e ti avvisa prima della scadenza.
Nella scheda del contratto pronto, apri «Bail à relire et envoi à la signature» (Contratto da rileggere e invio alla firma) e fai clic su «Voir le bail» (Vedi il contratto). SheepOS stabilisce un modello generico di contratto a partire dai tuoi dati, con l’elenco degli allegati, in francese o in inglese (traduzione di cortesia). Non lo dichiara mai conforme: fallo rileggere da un professionista del diritto.
L’invio è bloccato finché manca o è scaduta una diagnosi obbligatoria, o finché l’elenco minimo dei mobili di un alloggio arredato è incompleto. Il testo sullo schermo spiega cosa blocca.
Clicca su «Envoyer à la signature» (Invia per la firma): l'inquilino, i coinquilini (nell'ordine di firma che hai indicato) e poi tu firmate con firma elettronica semplice, da un link ricevuto via e-mail. Il PDF firmato e il suo certificato sono archiviati nei tuoi documenti, collegati al contratto e all'inquilino, e il contratto passa da solo a «Signé» (Firmato). SheepOS conserva anche l'identità del locatore e degli inquilini così come figurava nel documento inviato. «Retirer la demande» (Ritira la richiesta) annulla l'invio. Una fideiussione personale si assume con un atto di fideiussione distinto, che il contratto non fa firmare: nella scheda del contratto aggiungi il garante con la sua e-mail, l'importo massimo garantito e la durata, clicca su «Voir l'acte» (Vedi l'atto) per rileggerlo, poi su «Envoyer à la caution» (Invia al garante), dopo aver confermato che la firma elettronica semplice non prova la dicitura scritta di suo pugno. L'atto firmato è archiviato nella gestione documentale, collegato al contratto. Il testo è un modello da far convalidare da un giurista (Code civil, art. 2297; legge del 6 luglio 1989, art. 22-1): SheepOS non dichiara mai l'atto valido.

Conguagliare le spese

Per un contratto con acconti, la sezione «Régularisation des charges» (Conguaglio delle spese) prepara il rendiconto di fine esercizio: indica il periodo, la quota dell’inquilino e le spese reali spuntando quelle recuperabili (SheepOS non decide al posto tuo). Calcola il pro rata se l’inquilino è arrivato o partito in corso d’anno, detrae gli acconti pagati e dà il saldo. «Voir le décompte» (Vedi il rendiconto) apre la lettera da inviare, «Marquer envoyé» (Segna come inviato) la registra: un saldo dovuto si aggiunge allora all’avviso di affitto un mese dopo l’invio, un’eccedenza si detrae subito. Oltre tre anni, SheepOS ti avvisa che il credito è prescritto.

Registrare un preavviso o una disdetta

In «Préavis et congé» (Preavviso e disdetta), indica chi dà il preavviso, il motivo, il mezzo di notifica e la data di ricezione o di invio: SheepOS calcola la fine del contratto, mostra l’ultima data utile per dare disdetta alla scadenza in corso e avvisa di una disdetta tardiva, che varrebbe solo alla scadenza successiva. «Courrier» (Lettera) prepara la ricevuta di ritorno o la lettera di disdetta; una disdetta si notifica con raccomandata, atto di un ufficiale giudiziario («commissaire de justice») o consegna a mano contro firma. SheepOS non invia nulla. «Terminer le bail» (Termina il contratto) riprende la data di fine calcolata.

Sollecitare un canone non pagato

La sezione «Loyers impayés» (Canoni non pagati) compare non appena un avviso è scaduto. «Préparer un rappel amiable» (Prepara un sollecito bonario) e poi, se serve, «Préparer une mise en demeure» (Prepara una diffida) producono lettere da rileggere e da inviare tu stesso. SheepOS si ferma lì: intimazione di pagamento («commandement de payer») e clausola risolutiva spettano a un professionista del diritto o all’ADIL.

Seguire i canoni del mese

La scheda «Loyers du mois» (Canoni del mese) mostra, contratto per contratto, gli avvisi da preparare, in attesa, in ritardo e pagati, con i totali (atteso, incassato, ancora da incassare). «Échéances à ne pas manquer» (Scadenze da non perdere) ricorda la revisione del canone da richiedere, i rendiconti delle spese da stabilire, l’ultima data per dare disdetta e le fini dei preavvisi.

Fare i verbali di consegna

Una volta firmato il contratto, la sezione «États des lieux» (Verbali di consegna) crea il verbale di ingresso a partire da un modello di stanze modificabile. Constata ogni elemento (stato e osservazione), aggiungi i contatori e le chiavi consegnate, poi «Déclarer prêt à signer» (Dichiara pronto da firmare): il contenuto viene congelato da un’impronta. Si firma elettronicamente («Envoyer à la signature») o su carta («Enregistrer la signature papier», Registra la firma cartacea). L’inquilino può chiedere di completare il verbale di ingresso per dieci giorni. All’uscita, «Créer l'état des lieux de sortie» (Crea il verbale di uscita) riprende le stesse stanze da constatare di nuovo e SheepOS mostra lo scarto rispetto all’ingresso, il consumo dei contatori e le chiavi mancanti. Sta a te dire se uno scarto è un danno o una normale usura.

Trattenere sul deposito e restituirlo

In «Retenues et restitution du dépôt de garantie» (Trattenute e restituzione del deposito cauzionale), aggiungi ogni trattenuta con il suo costo giustificato da un preventivo o da una fattura. Spunta «Tenir compte de la vétusté» (Tieni conto della vetustà) per detrarre l’età dell’elemento: la griglia d’esempio è modificabile e non è una tabella ufficiale. Una trattenuta «Contestée» (Contestata) non viene trattenuta. Indica la data di consegna delle chiavi, poi «Calculer le décompte» (Calcola il rendiconto): importo trattenuto, saldo da restituire, eventuale supplemento dovuto fuori dal deposito, scadenza e interessi di mora. «Solder le dépôt» (Salda il deposito) registra i movimenti; il bonifico resta da fare a te.

Archiviare le lettere del contratto nei tuoi documenti

Su una lettera preparata (revisione del canone, rendiconto delle spese, preavviso o disdetta), «Ranger en GED» produce il PDF e lo archivia in «Locations longue durée / logement / bail / Courriers», collegato al contratto e all'inquilino. Per una revisione, la lettera archiviata serve come prova della notifica. SheepOS non invia nulla: il PDF archiviato è quello che spedisci tu stesso. L'elenco «Documents du bail (GED)» nella scheda del contratto riunisce il contratto firmato, i verbali di consegna firmati, le foto e le lettere archiviate.

Pubblicare un annuncio

La scheda «Annonces de location à l'année» (Annunci di locazione a lungo termine) prepara un annuncio e controlla le diciture obbligatorie: classe energetica e spese annuali di energia, canone di riferimento in zona a canone regolamentato, deposito, localizzazione approssimativa. Una classe vietata alla locazione o una dicitura mancante blocca l’esportazione. Altrimenti, SheepOS fornisce il «Texte» (Testo), il «CSV» e il «JSON-LD» da incollare o importare sulla piattaforma che preferisci. Non pubblica nulla da solo.

Affittare in coabitazione

Nella scheda del contratto, sezione «Colocation», scegli il «Type»: «Bail unique (tous les colocataires)» se tutti firmano lo stesso contratto, oppure «Un bail par chambre» se ogni coinquilino ha il proprio contratto (indica allora la «Chambre»). Con contratti individuali, più camere dello stesso alloggio possono essere affittate alle stesse date; la stessa camera, o l'alloggio intero, no.
Con il contratto unico, il firmatario diventa il primo coinquilino. Aggiungi gli altri con «Ajouter le colocataire» (collegali a una scheda cliente: è indispensabile per inviare loro la richiesta di canone), poi clicca su «Répartir à parts égales» o regola le quote: le quote di canone e di spese devono fare 100 %. Un contratto con quote errate non può essere segnato come pronto.
Scegli l'«Assurance habitation»: ogni coinquilino si assicura da solo (SheepOS segnala l'attestato mancante o scaduto), oppure assicuri tu per conto dei coinquilini (SheepOS mostra il dodicesimo mensile del premio da ripartire).
Le spese possono essere acconti o un forfait concordato nel contratto, senza conguaglio.
Ogni mese, «Préparer les appels de loyer individuels» crea una richiesta di canone per ogni coinquilino presente, per la sua quota. La quietanza è quella del modulo di fatturazione: viene rilasciata quando la richiesta è saldata. Segui ciò che ciascuno ha pagato nella sua riga.

Ingresso e uscita di un coinquilino

Ingresso: aggiungi il coinquilino; l'arrivo è registrato come modifica contrattuale nell'elenco «Avenants».
Uscita: nella riga del coinquilino inserisci la «Date d'effet du congé» e, se c'è, il «Remplaçant», poi «Enregistrer la sortie». SheepOS calcola la fine della solidarietà: alla data di efficacia della disdetta se un subentrante figura nel contratto, altrimenti al più tardi sei mesi dopo. Senza subentrante, le quote dei coinquilini rimasti sono ripartite in parti uguali (puoi modificarle). Prima della fine della solidarietà compare un promemoria in «À faire».
Deposito cauzionale: nella sezione «Dépôt de garantie» scegli il «Colocataire concerné» per ogni movimento. All'uscita definitiva, la restituzione si inserisce nella sua riga; gli interessi di mora si calcolano sulla sua quota di canone. Con il contratto unico, restituire il deposito a un coinquilino prima della fine del contratto dipende da un accordo scritto tra voi: SheepOS lo registra, non lo decide.

Queste regole (legge del 6 luglio 1989, articolo 8-1) sono riferimenti da far convalidare da un professionista del diritto.

Seguire un immobile in legge Pinel

Il regime Pinel è chiuso alle nuove acquisizioni dal 31 dicembre 2024. SheepOS segue gli immobili già acquistati, finché l'impegno di locazione (6 o 9 anni, prorogabile fino a 12 anni) è in corso.

In «Baux», seleziona l'alloggio: compare la scheda «Régime fiscal du logement (Pinel)». Scegli «Pinel», la variante (Pinel o Pinel +), la «Zone», le date di acquisto, di ultimazione e di inizio della locazione, l'impegno iniziale, le proroghe già dichiarate, la superficie delle pertinenze e il prezzo di costo. La superficie abitabile viene dal profilo dell'alloggio.
SheepOS calcola, a titolo indicativo: il tetto del canone mensile spese escluse (tabella dell'anno × coefficiente 0,7 + 19 / superficie, limitato a 1,2, sulla superficie utile), il prezzo di costo considerato (limitato a 300 000 € e a 5 500 € al m²), l'aliquota e la riduzione annua teorica, oltre al calendario dell'impegno.
La tabella dell'anno (tetti di canone al m² e di reddito) si imposta nella scheda «Pinel — récapitulatif annuel». I valori predefiniti sono da convalidare: inserisci quelli della tabella ufficiale dell'anno del contratto se sono diversi.
Nella scheda di un contratto, la sezione «Pinel — contrôle du bail» confronta il canone spese escluse dell'intero alloggio con il tetto e ti avvisa se lo supera. Inserisci il reddito fiscale di riferimento (del penultimo anno prima della firma), la composizione del nucleo familiare e l'eventuale legame con te: SheepOS lo confronta con il tetto di reddito della zona. Questi avvisi non bloccano mai il contratto.
In coabitazione, il tetto del canone si valuta per l'intero alloggio e il reddito si controlla per ogni coinquilino.
I promemoria (proroga da decidere, fine dell'impegno, canone o reddito oltre il tetto) arrivano in «À faire», senza notifiche doppie.
Il riepilogo annuale elenca la riduzione teorica da riportare nella tua dichiarazione (allegato 2044-EB e dichiarazione 2042-C) e si esporta in CSV per il tuo commercialista.

Tutto è indicativo: da verificare con il tuo consulente o su impots.gouv.fr. SheepOS non fornisce consulenza fiscale, non verifica l'ammissibilità del tuo investimento, non calcola la tua imposta e non compila la tua dichiarazione. Gli altri regimi (Denormandie, Loc'Avantages...) possono essere annotati sull'alloggio, senza calcolo.

Il mio commercialista LMNP

A cosa serve questo dossier

Se affitti in arredato, spesso fai tenere la contabilità a un commercialista, a volte a un servizio online specializzato per i locatori di immobili arredati (per esempio «Je déclare mon meublé», JD2M). Ogni anno questo professionista ha bisogno degli stessi elementi: i tuoi ricavi per alloggio, le tue spese con i giustificativi, l’elenco di ciò che si ammortizza, i tuoi prestiti. SheepOS li raccoglie in un dossier ordinato.

Preparare il dossier

Apri «Locations» → «Plus» → «Comptabilité» (Contabilità) (pagina «Préparer mon dossier pour mon expert-comptable», Prepara il mio dossier per il mio commercialista) e scegli l’«Année» (Anno).
Leggi i «Contrôles avant l’envoi» (Controlli prima dell’invio): spese senza giustificativo, spese non collegate a un alloggio, soggiorni senza importo, indirizzo o acquisizione non indicati. Correggi ciò che va corretto.
Completa «Biens, mobilier et travaux à amortir» (Immobili, mobili e lavori da ammortizzare) (data di messa in servizio e importo dell’immobile, dei mobili, dei lavori) e «Emprunts» (Prestiti) (interessi, assicurazione, spese di prestito dell’anno). Le spese che hai classificato come investimento vengono riprese automaticamente.
In «Numéro d’enregistrement des meublés de tourisme» (Numero di registrazione degli alloggi turistici arredati), inserisci per ogni alloggio il numero ricevuto, la sua natura (servizio online nazionale o vecchio numero comunale) e la sua data.
Fai clic su «Préparer le dossier» (Prepara il dossier), poi su «Télécharger» (Scarica) quando è pronto.

Cosa contiene il dossier

Un riepilogo per alloggio, in CSV, Excel e PDF: affitti di breve durata, affitti di lunga durata e spese recuperate, commissioni delle piattaforme, spese, acquisizioni, interessi sui prestiti, numero di registrazione.
I ricavi mese per mese, le spese per categoria, l’elenco dei beni da ammortizzare, i prestiti e i controlli.
Tutte le spese dell’alloggio dell’anno e i loro giustificativi originali.
Un file LISEZ-MOI (leggimi) che spiega come sono stabiliti i numeri.

Come inviarlo e cosa non è automatizzato

Scarica il dossier e trasmettilo tu stesso al tuo commercialista, nel modo che ti indica: deposito nel suo portale, email, oppure importazione dei file CSV ed Excel nel suo programma. SheepOS non è collegato ad alcun servizio di contabilità online: non esiste un’integrazione ufficiale con JD2M né con un altro commercialista, nessun invio automatico, e SheepOS non accede mai al loro sito al posto tuo.

SheepOS non calcola alcun ammortamento, non sceglie il tuo regime di imposizione e non compila la tua dichiarazione: queste scelte spettano al tuo commercialista.

Numero di registrazione: cosa fa e cosa non fa SheepOS

Il numero di registrazione riguarda gli alloggi turistici arredati (breve durata, in Francia). SheepOS lo conserva e lo mostra per alloggio, con un promemoria quando si tratta di un vecchio numero comunale da rinnovare. Non contatta il servizio online nazionale: la pratica la svolgi tu, poi inserisci il numero ottenuto. Non compare mai su un contratto di locazione abitativa.

Domande frequenti

Il mio alloggio è affittato sia a lungo sia a breve termine: è un doppione?

No. Scegli «Courte et longue durée» nel profilo dell’alloggio. SheepOS verifica che un contratto e un soggiorno confermato non si sovrappongano, e il dossier del locatore di immobili arredati somma le due fonti di reddito.

Perché il mio contratto non è «pronto»?

Perché la sezione «Ce qui manque ou dépasse» contiene una difformità bloccante. Gli avvisi non impediscono di proseguire. L’assenza di difformità non garantisce la conformità del contratto: fallo rileggere.

I canoni sono inclusi nel mio registro dei ricavi?

I pagamenti degli avvisi di affitto sono pagamenti di fatture: compaiono nell’elenco dei pagamenti e nel registro dei ricavi come gli altri. Se questo non corrisponde alla tua situazione (altra attività, locatore di immobili arredati), chiedi consiglio al tuo commercialista.

Posso rinviare un avviso di affitto corretto?

Un avviso emesso non si modifica: correggilo con una nota di credito, come una fattura, oppure regolarizza alla scadenza successiva.

Il mio immobile è in legge Pinel: che cosa fa esattamente SheepOS?

Calcola dei riferimenti (tetto del canone, prezzo di costo considerato, riduzione annua teorica), segue il calendario dell'impegno e ti ricorda le date importanti. Non dice mai che il tuo investimento è ammissibile e non sostituisce il tuo consulente.

Perché il tetto del canone è «sconosciuto»?

Perché la zona, la superficie abitabile o la tabella dell'anno del contratto non sono indicate. SheepOS non inventa nessuna tabella: inseriscila nella scheda «Pinel — récapitulatif annuel».

Un coinquilino lascia l'alloggio prima della fine del contratto: sono ancora tutelato?

Finché dura la sua solidarietà, puoi chiedere agli altri coinquilini e a lui i canoni non pagati. SheepOS mostra la data di fine della solidarietà e te la ricorda in «À faire». Da convalidare con un professionista del diritto.

Per la contabilità generale, vedi Comptabilité; per i soggiorni di breve durata, vedi Locations saisonnières.