Kurzzeitvermietung in Frankreich: die Formalitäten vor dem ersten Gast

Eine Unterkunft kurzzeitig zu vermieten (Airbnb, Booking.com, Direktbuchung) bringt schnell Einnahmen, doch die Pflichten sind zahlreicher, als man denkt: Anmeldung bei der Gemeinde, Registrierungsnummer, Kurtaxe, Regeln der Eigentümergemeinschaft, Steuer. Dieser Ratgeber geht die Formalitäten durch, die Sie vor dem ersten Gast erledigen müssen, und danach die des Alltags. Er beschreibt die französischen Regeln für Unterkünfte in Frankreich; sie gelten nicht für Unterkünfte in Deutschland. Die lokalen Regeln unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde stark: Angaben geprüft Stand: 19.10.2026, bitte bei Ihrer Gemeinde (mairie) bestätigen.

Was ist ein „meublé de tourisme“?

Das französische Tourismusgesetzbuch (Code du tourisme) spricht von einem „meublé de tourisme“ (möblierte Ferienunterkunft) für eine möblierte Unterkunft, die an eine Laufkundschaft vermietet wird, die dort keinen Wohnsitz begründet, pro Nacht, pro Woche oder pro Monat. Diese Definition gilt unabhängig vom Buchungskanal: Plattform, eigene Website oder Mundpropaganda.

Schritt 1: Prüfen, ob Sie vermieten dürfen

Vor jedem Inserat drei Prüfungen:

1. Die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft (frz. „règlement de copropriété“): Manche untersagen die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit oder die touristische Vermietung. Lesen Sie sie, und sehen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen an.
2. Ihren Mietvertrag oder Ihren Darlehensvertrag: Ein Mieter darf ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers nicht untervermieten. Auch manche Kreditgeber und Versicherer stellen Bedingungen.
3. Die Regeln der Gemeinde: In manchen Städten, vor allem in Ballungsräumen, kann die Vermietung einer Unterkunft, die nicht Ihre Hauptwohnung ist, eine Genehmigung zur Nutzungsänderung („autorisation de changement d’usage“) erfordern. Sie wird von der Gemeinde erteilt und kann mit Auflagen verbunden sein.

Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz

Ist die Unterkunft Ihr Hauptwohnsitz, dürfen Sie sie grundsätzlich als „meublé de tourisme“ bis zu 120 Tage pro Jahr vermieten. Eine Gemeinde kann diese Grenze senken: Erkundigen Sie sich. Für einen Zweitwohnsitz gelten je nach Gemeinde die oben erwähnten Regeln zur Nutzungsänderung. In beiden Fällen sind die Gemeinde und die offizielle Website des öffentlichen Dienstes die maßgeblichen Quellen.

Schritt 2: Die Registrierung und die Nummer

Das französische Gesetz vom 19. November 2024 über die „meublés de tourisme“ hat die Registrierung dieser Vermietungen bei einem nationalen Onlinedienst allgemein eingeführt. Sie erhalten eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat anzugeben ist. Sie ersetzt nach und nach die früheren Nummern, die manche Gemeinden vergeben haben. Informieren Sie sich über den Zeitplan der Anwendung und über die Sanktionen bei Versäumnis.

Ist Ihre Unterkunft als „meublé de tourisme“ klassifiziert (Sterne), ist die Klassifizierung ein eigener, freiwilliger Schritt mit steuerlicher und kommerzieller Wirkung.

Schritt 3: Versicherung und Sicherheit

Informieren Sie Ihren Versicherer: Eine gewöhnliche Wohngebäude- oder Hausratversicherung deckt eine touristische Nutzung möglicherweise nicht ab. Prüfen Sie auch die für jede Wohnung vorgeschriebene Ausstattung (zum Beispiel den Rauchmelder) und die Anforderungen an die Energieeffizienz, die für vermietete Wohnungen gelten.

Schritt 4: Die Kurtaxe

Die Kurtaxe (frz. „taxe de séjour“) wird von der Gemeinde eingeführt, die auch den Tarif festlegt. Sie wird vom Reisenden pro Nacht und pro Person gezahlt. Je nach Ihrer Situation gilt:

• Zieht die Plattform sie ein, führt sie sie an die Gemeinde ab: Für diese Aufenthalte müssen Sie nichts tun;
• bei Direktbuchungen müssen Sie sie selbst erheben und bei der Gemeinde in der von ihr vorgeschriebenen Häufigkeit anmelden.

Tarif, Befreiungen und Meldetermine sind die, die die Gemeinde veröffentlicht: Sehen Sie auf deren Website nach. SheepOS liefert keinen Tarif und errät nie einen Satz.

Schritt 5: Einnahmen und Steuer

Die Einnahmen aus einer möblierten Vermietung sind gewerbliche Gewinne („bénéfices industriels et commerciaux“, BIC) und keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung („revenus fonciers“). Es gibt zwei große Optionen:

• das Micro-BIC, das einen pauschalen Abschlag anwendet, dessen Satz und Einnahmenobergrenze von der Art der Vermietung abhängen (klassifizierte oder nicht klassifizierte Ferienunterkunft, klassische möblierte Vermietung);
• das reguläre Regime („régime réel“), das den Abzug der tatsächlichen Kosten und die Abschreibung von Immobilie und Mobiliar erlaubt.

Diese Obergrenzen und Sätze wurden vor Kurzem geändert und können es wieder werden: Sehen Sie auf der offiziellen Seite der französischen Steuerverwaltung nach oder fragen Sie Ihren Steuerberater. Seit 2023 übermitteln die Plattformen der französischen Steuerverwaltung die Einnahmen, die Sie über ihre Dienste erzielen: Erklären Sie sie. Zum Status des Vermieters möblierter Wohnungen siehe LMNP: der Status des nicht gewerblichen Vermieters möblierter Wohnungen. Je nach Höhe Ihrer Einnahmen können Sozialbeiträge fällig werden: Das ist ebenfalls zu prüfen.

Der Alltag: Was Zeit spart

Ist der Betrieb einmal angelaufen, kostet nicht mehr die Regulierung Zeit, sondern die Organisation:

• Ein einziger Kalender für alle Inserate, um Doppelbuchungen zu vermeiden;
• Die Auszahlungen der Plattformen, die den Aufenthalten zuzuordnen sind;
• Die Reinigung, die zwischen zwei Anreisen zu planen ist;
• Die Ausgaben (Wäsche, Instandhaltung, Verbrauchsmaterial), die der richtigen Unterkunft zuzuordnen sind;
• Die Kurtaxe, die Gemeinde für Gemeinde zu berechnen ist.

Beispiel: zwei Unterkünfte, eine Tabelle weniger

Ein Eigentümer vermietet ein Studio und ein Chalet. Zum Jahresende möchte er das Ergebnis jeder Unterkunft kennen und seine Unterlagen vorbereiten. Mit einer Tabellenkalkulation tippt er die Auszahlungen, Provisionen und Reinigungsrechnungen ab. Mit einem Werkzeug, das Aufenthalte, Auszahlungen und Ausgaben pro Unterkunft zusammenführt, sind diese Zahlen schon abgeglichen: Er lädt die Übersicht herunter und gibt sie seinem Steuerberater.

So hilft Ihnen SheepOS

Das Modul „Locations“ (Vermietungen) von SheepOS führt einen einzigen Kalender, liest die Kalender Ihrer Inserate (iCal) neu ein, gleicht die Auszahlungen der Plattformen ab, bereitet die Meldung der Kurtaxe nach der Regel der Gemeinde vor, die Sie eintragen, plant die Reinigung und berechnet das Ergebnis pro Unterkunft. Es speichert die Registrierungsnummer jeder Unterkunft, führt die Formalität aber nicht an Ihrer Stelle durch: Sie holen die Nummer ein und tragen sie dann ein. Die Ergebnisse sind von Ihrem Steuerberater prüfen zu lassen.

Das Wichtigste in Kürze

Kurzzeitig zu vermieten heißt zuerst, seine Rechte zu prüfen (Eigentümergemeinschaft, Mietvertrag, Gemeinde), seine Registrierungsnummer zu erhalten, die Kurtaxe zu handhaben und seine Einnahmen zu erklären. Die lokalen und steuerlichen Regeln ändern sich: Bestätigen Sie jeden Punkt bei Ihrer Gemeinde und bei der Verwaltung, bevor Sie Ihr Inserat veröffentlichen.