LMNP: der französische Status des nicht gewerblichen Vermieters möblierter Wohnungen einfach erklärt

„LMNP“ fällt in jedem Gespräch über Immobilien als Kapitalanlage, oft zusammen mit dem Versprechen von Mieteinnahmen „ohne Steuer“. Die Wirklichkeit ist differenzierter: Der Status des „loueur en meublé non professionnel“ ist ein interessanter steuerlicher Rahmen, setzt aber Entscheidungen (Regime, Abschreibung) und Erklärungspflichten voraus und wurde zuletzt reformiert. LMNP (location meublée non professionnelle, ein französischer Status) betrifft ausschließlich die Besteuerung nach französischem Recht und gilt nicht für in Deutschland versteuerte Einkünfte. Dieser Ratgeber erklärt, was LMNP ist, wodurch er sich vom LMP unterscheidet und wie Sie die Unterlagen vorbereiten, die ein französischer Steuerberater (expert-comptable) verlangt. Angaben geprüft Stand: 19.10.2026.

Was LMNP bedeutet

LMNP steht für „loueur en meublé non professionnel“, also nicht gewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen. Sie vermieten eine möblierte Unterkunft, Ihre Einkünfte daraus sind gewerbliche Gewinne („bénéfices industriels et commerciaux“, BIC), und diese Tätigkeit ist nicht Ihre berufliche Haupttätigkeit. Anders als die unmöblierte Vermietung, die in der Kategorie der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung („revenus fonciers“) besteuert wird, unterliegt die möblierte Vermietung eigenen Regeln: Micro-BIC-Regime oder reguläres Regime, mit der Möglichkeit der Abschreibung. Sie betrifft sowohl die ganzjährige Vermietung (möblierter Mietvertrag) als auch die touristische Kurzzeitvermietung, für die Besonderheiten gelten (siehe Kurzzeitvermietung: die Formalitäten).

LMNP oder LMP: die Schwelle, die Sie kennen sollten

Der Status hängt von Ihren Einnahmen und Ihrer Situation ab. Kurz gesagt sind Sie grundsätzlich gewerblicher Vermieter möblierter Wohnungen (LMP, „loueur en meublé professionnel“), wenn Ihre jährlichen Einnahmen aus möblierter Vermietung 23.000 € übersteigen und Ihre übrigen Erwerbseinkünfte im Steuerhaushalt übertreffen; sonst sind Sie LMNP. Es gibt zusätzliche Bedingungen, die sich geändert haben können: Prüfen Sie sie auf der Website der französischen Steuerverwaltung oder bei einem Steuerberater. Die Unterscheidung wirkt sich auf die Behandlung von Verlusten und Veräußerungsgewinnen sowie auf den Sozialschutz aus.

Erster Schritt: angemeldet sein

Ein Vermieter möblierter Wohnungen übt im steuerlichen Sinn eine gewerbliche Tätigkeit aus: Er muss sich, wie bei einer Micro-Entreprise, beim „guichet unique des formalités d’entreprises“ (zentrale Anlaufstelle für Unternehmensformalitäten, formalites.entreprises.gouv.fr) anmelden, wodurch er eine SIRET-Nummer erhält. Dieser Schritt ist von der Registrierung der Ferienunterkunft („meublé de tourisme“) bei der Gemeinde oder beim nationalen Onlinedienst getrennt.

Micro-BIC oder reguläres Regime

Das ist die zentrale Wahl beim LMNP.

Das Micro-BIC wendet auf Ihre Einnahmen einen pauschalen Abschlag an, der Ihre Kosten abbilden soll, innerhalb von Einnahmenobergrenzen. Es ist einfach: keine Buchführung, Sie erklären Ihre Einnahmen. Es ist oft vorteilhaft, wenn Ihre tatsächlichen Kosten niedrig sind. Die Obergrenzen und Abschlagssätze unterscheiden sich je nach Art der Vermietung (klassische möblierte Vermietung, klassifizierte Ferienunterkunft, nicht klassifizierte Ferienunterkunft) und wurden zuletzt geändert: Sehen Sie in den aktuellen offiziellen Quellen nach.

Das reguläre Regime („régime réel“) erlaubt den Abzug Ihrer tatsächlichen Kosten: Darlehenszinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Instandhaltungsarbeiten, nicht umlagefähige Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft und vor allem die Abschreibung der Immobilie (ohne Grundstück) und des Mobiliars. Es verlangt eine periodengerechte Buchführung und eine Steuererklärung mit Anlagen („liasse fiscale“), die man in der Regel einem Steuerberater anvertraut.

Ein einfaches Zahlenbeispiel mit erfundenen Zahlen zur Veranschaulichung: Eine Wohnung bringt 12.000 € Miete pro Jahr. Im regulären Regime betragen die Kosten (Grundsteuer, Zinsen, Versicherung, Eigentümergemeinschaft) 4.000 € und die Abschreibung von Immobilie und Mobiliar 5.000 €. Das steuerpflichtige Ergebnis ist 12.000 − 4.000 − 5.000 = 3.000 €. Im Micro-BIC ergäbe sich das Ergebnis, indem man auf diese 12.000 € den für Ihre Art der Vermietung geltenden pauschalen Abschlag anwendet: Vergleichen Sie beide Ergebnisse mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie wählen, denn die Option ist an bestimmte Termine gebunden.

Die Abschreibung: was man wissen muss

Die Abschreibung verteilt die Anschaffungskosten der Immobilie, des Mobiliars und der Arbeiten auf ihre Nutzungsdauer und mindert Ihre Einkünfte. Sie kann beim LMNP grundsätzlich keinen vom Gesamteinkommen abziehbaren Verlust erzeugen: Sie ist auf die Gewinne der Tätigkeit begrenzt. Die Behandlung der Abschreibungen beim Verkauf (Veräußerungsgewinn) ist Gegenstand von Reformen und aktuellen Debatten: Fragen Sie Ihren Steuerberater, welche Regeln zum Zeitpunkt Ihres Vorgangs gelten. Verlassen Sie sich auf keinen Rechner, der das Datum seiner Regeln nicht nennt.

Die laufenden Pflichten

• Die Ergebniserklärung jedes Jahr, im regulären Regime (mit Anlagen) oder im Micro-Regime;
• Die „cotisation foncière des entreprises“ (CFE), eine französische Unternehmenssteuer auf Grundbesitz, nach den Regeln Ihrer Gemeinde;
• Rechnungen und Belege: Bewahren Sie alles auf, was Immobilie, Mobiliar, Arbeiten und Kosten betrifft;
• Bei touristischer Vermietung die Registrierungsnummer und die Kurtaxe;
• Das Inventar des Mobiliars: Ein möblierter Mietvertrag verlangt eine per Verordnung („décret“) festgelegte Mindestausstattung, die dem Vertrag beizufügen ist.

Die Unterlagen für Ihren Steuerberater vorbereiten

Ein spezialisierter Steuerberater (oder ein Onlinedienst für Vermieter möblierter Wohnungen) verlangt jedes Jahr dieselben Angaben:

1. Die Einnahmen pro Unterkunft, Monat für Monat;
2. Die Ausgaben mit ihren Belegen, der richtigen Unterkunft zugeordnet;
3. Die abzuschreibenden Güter: Datum der Inbetriebnahme und Preis der Immobilie, des Mobiliars, der Arbeiten;
4. Die Darlehen: Zinsen, Versicherung und Bearbeitungsgebühren des Jahres;
5. Die Registrierungsnummern der Ferienunterkünfte.

Je besser diese Angaben gesammelt und geprüft sind, desto weniger Zeit stellt der Steuerberater in Rechnung.

So hilft Ihnen SheepOS

SheepOS bereitet diese Unterlagen vor: Übersicht pro Unterkunft (CSV, Excel, PDF), Einnahmen Monat für Monat, Ausgaben nach Kategorie mit Belegen, Liste der abzuschreibenden Güter und Darlehen, die Sie erfassen, Kontrollen vor dem Versand und eine erläuternde Datei. Es verwaltet auch Wohnraummietverträge, Fälligkeitsmitteilungen und Mietquittungen für die ganzjährige Vermietung. SheepOS berechnet dagegen keine Abschreibung, wählt nicht Ihr Regime und füllt nicht Ihre Steuererklärung aus: Diese Entscheidungen liegen bei Ihrem Steuerberater. Es ist mit keinem Online-Buchhaltungsdienst verbunden; Sie laden die Unterlagen herunter und übermitteln sie selbst.

Das Wichtigste in Kürze

Der LMNP ist ein flexibler Rahmen, der Vorbereitung belohnt: das richtige Regime, eine gute Erfassung von Einnahmen und Kosten, gute Unterlagen. Schwellen, Abschläge und die Behandlung von Veräußerungsgewinnen ändern sich: Bestätigen Sie jede Zahl zum Zeitpunkt Ihrer Erklärung bei der französischen Steuerverwaltung oder bei Ihrem Steuerberater.