Mettere un alloggio in affitto breve (Airbnb, Booking.com, prenotazione diretta) rende presto, ma gli obblighi sono più numerosi di quanto si pensi: dichiarazione al comune, numero di registrazione, tassa di soggiorno, regole del condominio, imposte. Questa guida passa in rassegna gli adempimenti da fare prima di accogliere il primo ospite, poi quelli di tutti i giorni. Descrive le regole francesi per gli alloggi situati in Francia; non valgono per gli alloggi in Italia. Le regole locali variano molto da un comune all’altro: informazioni verificate al 19/10/2026, da confermare presso il tuo comune (mairie).
Che cos’è un «meublé de tourisme»?
Il codice del turismo francese (Code du tourisme) parla di «meublé de tourisme» (alloggio turistico arredato) per un alloggio arredato affittato a una clientela di passaggio, che non vi elegge domicilio, a notte, a settimana o a mese. Questa definizione vale qualunque sia il canale di prenotazione: piattaforma, sito personale o passaparola.
Passaggio 1: verificare di avere il diritto di affittare
Prima di qualsiasi annuncio, tre verifiche:
- Il regolamento di condominio (in francese «règlement de copropriété»): alcuni vietano l’esercizio di un’attività commerciale o l’affitto turistico. Leggilo e guarda i verbali delle assemblee condominiali.
- Il tuo contratto di locazione o di mutuo: un inquilino non può subaffittare senza l’accordo scritto del proprietario. Anche alcuni finanziatori e assicuratori pongono condizioni.
- Le regole del comune: in alcune città, in particolare nelle grandi aree urbane, affittare un alloggio che non è la tua residenza principale può richiedere un’autorizzazione di cambio d’uso («autorisation de changement d’usage»). Viene rilasciata dal comune e può essere accompagnata da condizioni.
Residenza principale o residenza secondaria
Se l’alloggio è la tua residenza principale, puoi in linea di principio affittarlo come «meublé de tourisme» nel limite di 120 giorni all’anno. Un comune può abbassare questo limite: informati. Per una residenza secondaria si applicano, a seconda del comune, le regole sul cambio d’uso richiamate sopra. In entrambi i casi, il comune e il sito ufficiale del servizio pubblico sono le fonti di riferimento.
Passaggio 2: la registrazione e il numero
La legge francese del 19 novembre 2024 sui «meublés de tourisme» ha generalizzato la registrazione di questi affitti presso un servizio telematico nazionale. Ottieni un numero di registrazione, da mostrare in ogni annuncio. Sostituisce progressivamente i vecchi numeri attribuiti da alcuni comuni. Informati sul calendario di applicazione e sulle sanzioni previste in caso di omissione.
Se il tuo alloggio è classificato come «meublé de tourisme» (stelle), la classificazione è un adempimento distinto, facoltativo, con un effetto fiscale e commerciale.
Passaggio 3: l’assicurazione e la sicurezza
Avvisa il tuo assicuratore: una normale assicurazione abitazione può non coprire un uso turistico. Verifica anche le dotazioni obbligatorie di ogni alloggio (per esempio il rilevatore di fumo) e i requisiti di prestazione energetica che si applicano agli alloggi messi in affitto.
Passaggio 4: la tassa di soggiorno
La tassa di soggiorno (in francese «taxe de séjour») è istituita dal comune, che ne fissa le tariffe. È pagata dal viaggiatore, per notte e per persona. A seconda della tua situazione:
- se la piattaforma la riscuote, la versa al comune: per questi soggiorni non devi fare nulla;
- per le prenotazioni dirette, tocca a te riscuoterla e dichiararla al comune, con la frequenza che questo impone.
Le tariffe, le esenzioni e le date di dichiarazione sono quelle pubblicate dal comune: consulta il suo sito. SheepOS non fornisce alcuna tariffa e non indovina mai un’aliquota.
Passaggio 5: i redditi e le imposte
I redditi di un affitto arredato sono utili industriali e commerciali («bénéfices industriels et commerciaux», BIC), e non redditi fondiari («revenus fonciers»). Esistono due grandi opzioni:
- il micro-BIC, che applica una riduzione forfettaria la cui aliquota e il cui massimale di ricavi dipendono dal tipo di affitto (alloggio turistico arredato classificato o no, affitto arredato classico);
- il regime reale («régime réel»), che permette di dedurre le spese reali e di ammortizzare l’immobile e l’arredo.
Questi massimali e queste aliquote sono stati modificati di recente e possono esserlo ancora: consulta la pagina ufficiale dell’amministrazione fiscale francese o il tuo commercialista. Dal 2023 le piattaforme trasmettono all’amministrazione fiscale i redditi che ricavi dai loro servizi: dichiarali. Per lo status di chi affitta alloggi arredati, vedi LMNP: lo status di locatore di alloggi arredati non professionale. A seconda dell’entità dei tuoi redditi, possono essere dovuti contributi sociali: da verificare anch’essi.
Il quotidiano: ciò che fa risparmiare tempo
Una volta avviato, non è più la normativa ma l’organizzazione a costare tempo:
- Un unico calendario per tutti gli annunci, per evitare le doppie prenotazioni;
- I pagamenti delle piattaforme da riconciliare con i soggiorni;
- Le pulizie da pianificare tra un arrivo e l’altro;
- Le spese (biancheria, manutenzione, materiali di consumo) da collegare all’alloggio giusto;
- La tassa di soggiorno da calcolare comune per comune.
Esempio: due alloggi, un foglio di calcolo in meno
Un proprietario affitta un monolocale e uno chalet. A fine anno vuole conoscere il risultato di ciascun alloggio e preparare la sua pratica. Con un foglio di calcolo, ricopia i pagamenti, le commissioni e le fatture delle pulizie. Con uno strumento che raccoglie soggiorni, pagamenti e spese per alloggio, questi numeri sono già riconciliati: scarica il riepilogo e lo consegna al suo commercialista.
Come ti aiuta SheepOS
Il modulo «Locations» (affitti) di SheepOS tiene un unico calendario, rilegge i calendari dei tuoi annunci (iCal), riconcilia i pagamenti delle piattaforme, prepara la dichiarazione della tassa di soggiorno in base alla regola del comune che inserisci, pianifica le pulizie e calcola il risultato per alloggio. Conserva il numero di registrazione di ogni alloggio, ma non svolge l’adempimento al posto tuo: lo ottieni tu, poi lo inserisci. I risultati vanno fatti convalidare dal tuo commercialista.
Da ricordare
Affittare per brevi periodi significa prima di tutto verificare i propri diritti (condominio, contratto, comune), ottenere il proprio numero di registrazione, gestire la tassa di soggiorno e dichiarare i propri redditi. Le regole locali e fiscali evolvono: conferma ogni punto presso il tuo comune e l’amministrazione prima di pubblicare il tuo annuncio.
Domande frequenti
Per quanti giorni si può affittare la propria residenza principale?
Secondo la normativa francese, in linea di principio fino a 120 giorni all’anno, un limite che un comune può abbassare. Da confermare presso il tuo comune (mairie).
Chi riscuote la tassa di soggiorno?
La piattaforma, quando la riscuote per il comune; per le prenotazioni dirette la riscuote e la dichiara chi affitta, secondo le regole del comune.
I redditi da Airbnb sono noti all’amministrazione?
Dal 2023 le piattaforme trasmettono all’amministrazione fiscale francese i redditi ricavati dai loro servizi: vanno dichiarati.
Fonti ufficiali
- Service-public.fr: portale ufficiale dell’amministrazione francese (consultata il 19 ottobre 2026)
- impots.gouv.fr: sito dell’amministrazione fiscale francese (consultata il 19 ottobre 2026)
Questa guida è un’informazione di carattere generale e non una consulenza fiscale, contabile o legale: gli importi sono indicativi e le regole cambiano. Verifica la tua situazione presso l’amministrazione competente o il tuo commercialista.
