LMNP: lo status francese di locatore di alloggi arredati non professionale, spiegato semplice

«LMNP» ricorre in tutte le conversazioni sugli investimenti immobiliari in affitto, spesso accompagnato dalla promessa di affitti «senza imposte». La realtà è più sfumata: lo status del «loueur en meublé non professionnel» è un quadro fiscale interessante, ma presuppone scelte (regime, ammortamento), obblighi dichiarativi e ha subito riforme recenti. LMNP (location meublée non professionnelle, status francese) riguarda soltanto la tassazione secondo la normativa francese e non vale per i redditi tassati in Italia. Questa guida spiega che cos’è l’LMNP, in che cosa si distingue dall’LMP e come preparare la pratica richiesta da un commercialista francese (expert-comptable). Informazioni verificate al 19/10/2026.

Che cosa significa LMNP

LMNP sta per «loueur en meublé non professionnel», cioè locatore di alloggi arredati non professionale. Affitti un alloggio arredato, ne ricavi redditi che sono utili industriali e commerciali («bénéfices industriels et commerciaux», BIC), e questa attività non è la tua attività professionale principale. A differenza di un affitto non arredato, tassato nella categoria dei redditi fondiari («revenus fonciers»), l’affitto arredato segue regole proprie: regime micro-BIC o regime reale, con la possibilità di ammortizzare. Riguarda sia l’affitto annuale (contratto arredato) sia l’affitto turistico di breve durata, con particolarità per quest’ultimo (vedi affitti brevi: gli adempimenti).

LMNP o LMP: la soglia da conoscere

Lo status dipende dai tuoi ricavi e dalla tua situazione. In sintesi, sei in linea di principio locatore di alloggi arredati professionale (LMP, «loueur en meublé professionnel») se i tuoi ricavi annui da affitto arredato superano 23.000 € e superano gli altri redditi da attività del nucleo fiscale; altrimenti sei LMNP. Esistono condizioni complementari che possono essere cambiate: verificale sul sito dell’amministrazione fiscale francese o presso un commercialista. La distinzione ha conseguenze sul trattamento dei disavanzi, delle plusvalenze e sulla protezione sociale.

Primo adempimento: essere registrati

Chi affitta alloggi arredati esercita un’attività commerciale ai fini fiscali: deve dichiararsi, come per una micro-entreprise, presso lo sportello unico delle formalità d’impresa («guichet unique des formalités d’entreprises», formalites.entreprises.gouv.fr), il che attribuisce un numero SIRET. Questo adempimento è distinto dalla registrazione dell’alloggio turistico arredato presso il comune o il servizio telematico nazionale.

Micro-BIC o regime reale

È la scelta centrale dell’LMNP.

Il micro-BIC applica ai tuoi ricavi una riduzione forfettaria che rappresenta le tue spese, entro massimali di ricavi. È semplice: nessuna contabilità da tenere, dichiari i tuoi ricavi. È spesso vantaggioso se le tue spese reali sono basse. I massimali e le aliquote di riduzione variano secondo il tipo di affitto (affitto arredato classico, alloggio turistico arredato classificato, alloggio turistico arredato non classificato) e sono stati modificati di recente: consulta le fonti ufficiali aggiornate.

Il regime reale («régime réel») permette di dedurre le tue spese reali: interessi del mutuo, imposta fondiaria, assicurazioni, spese di gestione, lavori di manutenzione, spese condominiali non recuperabili e soprattutto l’ammortamento dell’immobile (escluso il terreno) e dell’arredo. Richiede una contabilità per competenza e una dichiarazione con allegati («liasse fiscale»), che in genere si affida a un commercialista.

Un esempio numerico semplice, con numeri inventati per illustrare: un alloggio rende 12.000 € di affitti all’anno. Al reale, le sue spese (imposta fondiaria, interessi, assicurazione, condominio) raggiungono 4.000 € e l’ammortamento dell’immobile e dell’arredo 5.000 €. Il risultato imponibile è 12.000 − 4.000 − 5.000 = 3.000 €. In micro-BIC, il risultato si otterrebbe applicando a questi 12.000 € la riduzione forfettaria in vigore per il tuo tipo di affitto: confronta i due risultati con il tuo commercialista prima di scegliere, poiché l’opzione si esercita a date precise.

L’ammortamento: ciò che bisogna sapere

L’ammortamento ripartisce il costo di acquisizione dell’immobile, dell’arredo e dei lavori sulla loro durata di utilizzo, e viene dedotto dai tuoi redditi. In linea di principio non può creare in LMNP un disavanzo deducibile dal reddito complessivo: si limita agli utili dell’attività. Il trattamento degli ammortamenti al momento della rivendita (plusvalenza) è oggetto di riforme e dibattiti recenti: chiedi al tuo commercialista quali regole si applicano alla data della tua operazione. Non fidarti di alcun simulatore che non citi la data delle sue regole.

Gli obblighi correnti

• La dichiarazione dei risultati ogni anno, al reale (con allegati) o in regime micro;
• La «cotisation foncière des entreprises» (CFE), imposta francese sugli immobili delle imprese, secondo le regole del tuo comune;
• Le fatture e i giustificativi: conserva tutto ciò che riguarda l’immobile, l’arredo, i lavori e le spese;
• Per l’affitto turistico, il numero di registrazione e la tassa di soggiorno;
• L’inventario dell’arredo: un contratto arredato richiede un arredo minimo fissato per decreto («décret»), da allegare al contratto.

Preparare la pratica del tuo commercialista

Un commercialista specializzato (o un servizio online per chi affitta alloggi arredati) chiede ogni anno gli stessi elementi:

1. I ricavi per alloggio, mese per mese;
2. Le spese con i loro giustificativi, collegate all’alloggio giusto;
3. I beni da ammortizzare: data di messa in servizio e prezzo dell’immobile, dell’arredo, dei lavori;
4. I mutui: interessi, assicurazione, spese di istruttoria dell’anno;
5. I numeri di registrazione degli alloggi turistici arredati.

Più questi elementi sono raccolti e verificati, meno tempo fattura il commercialista.

Come ti aiuta SheepOS

SheepOS prepara questa pratica: riepilogo per alloggio (CSV, Excel, PDF), ricavi mese per mese, spese per categoria con giustificativi, elenco dei beni da ammortizzare e dei mutui che inserisci, controlli prima dell’invio e file esplicativo. Gestisce anche i contratti di locazione abitativa, gli avvisi di scadenza e le ricevute per l’affitto annuale. Al contrario, SheepOS non calcola alcun ammortamento, non sceglie il tuo regime e non compila la tua dichiarazione: queste decisioni spettano al tuo commercialista. Non è collegato ad alcun servizio di contabilità online; scarichi la pratica e la trasmetti tu stesso.

Da ricordare

L’LMNP è un quadro flessibile, che premia la preparazione: il regime giusto, un buon monitoraggio dei ricavi e delle spese, una buona pratica. Le soglie, le riduzioni e il trattamento delle plusvalenze evolvono: conferma ogni cifra alla data della tua dichiarazione presso l’amministrazione fiscale francese o il tuo commercialista.