« LMNP » revient dans toutes les conversations sur l'investissement locatif, souvent accompagné de promesses de loyers « sans impôt ». La réalité est plus nuancée : le statut de loueur en meublé non professionnel est un cadre fiscal intéressant, mais il suppose des choix (régime, amortissement), des obligations déclaratives et il a connu des réformes récentes. Ce guide explique ce qu'est le LMNP, en quoi il se distingue du LMP, et comment préparer le dossier que réclame un expert-comptable. Informations vérifiées au 19/10/2026.
Ce que signifie LMNP
LMNP veut dire « loueur en meublé non professionnel ». Vous louez un logement meublé, vous en tirez des revenus qui sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et cette activité n'est pas votre activité professionnelle principale. Contrairement à une location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée relève de règles propres : régime micro-BIC ou régime réel, avec la possibilité d'amortir. Elle concerne aussi bien la location à l'année (bail meublé) que la location touristique de courte durée, avec des particularités pour cette dernière (voir location courte durée : les démarches).
LMNP ou LMP : le seuil à connaître
Le statut dépend de vos recettes et de votre situation. En résumé, vous êtes en principe loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent vos autres revenus d'activité du foyer fiscal ; sinon, vous êtes LMNP. Des conditions complémentaires existent et ont pu évoluer : vérifiez-les sur le site de l'administration fiscale ou auprès d'un comptable. La distinction a des conséquences sur le traitement des déficits, des plus-values et sur la protection sociale.
Première démarche : être enregistré
Un loueur en meublé exerce une activité commerciale au sens fiscal : il doit se déclarer, comme pour une micro-entreprise, sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), ce qui donne un numéro SIRET. Cette démarche est distincte de l'enregistrement du meublé de tourisme auprès de la commune ou du téléservice national.
Micro-BIC ou régime réel
C'est le choix central du LMNP.
Le micro-BIC applique à vos recettes un abattement forfaitaire qui représente vos charges, dans la limite de plafonds de recettes. Il est simple : pas de comptabilité à tenir, vous déclarez vos recettes. Il est souvent avantageux si vos charges réelles sont faibles. Les plafonds et les taux d'abattement varient selon le type de location (location meublée classique, meublé de tourisme classé, meublé de tourisme non classé) et ont été modifiés récemment : consultez les sources officielles à jour.
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux d'entretien, charges de copropriété non récupérables, et surtout l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. Il demande une comptabilité d'engagement et une liasse fiscale, que l'on confie en général à un expert-comptable.
Un exemple chiffré simple, avec des nombres inventés pour illustrer : un logement rapporte 12 000 € de loyers par an. Au réel, ses charges (taxe foncière, intérêts, assurance, copropriété) atteignent 4 000 € et l'amortissement du bien et du mobilier 5 000 €. Le résultat imposable est 12 000 − 4 000 − 5 000 = 3 000 €. En micro-BIC, le résultat s'obtiendrait en appliquant à ces 12 000 € l'abattement forfaitaire en vigueur pour votre type de location : comparez les deux résultats avec votre comptable avant de choisir, puisque l'option se fait à des dates précises.
L'amortissement : ce qu'il faut savoir
L'amortissement répartit le coût d'acquisition du bien, du mobilier et des travaux sur leur durée d'utilisation, et vient en déduction de vos revenus. Il ne peut en principe pas créer de déficit déductible du revenu global en LMNP : il se limite aux bénéfices de l'activité. Le traitement des amortissements au moment de la revente (plus-value) fait l'objet de réformes et de débats récents : demandez à votre comptable quelles règles s'appliquent à la date de votre opération. Ne vous fiez à aucun simulateur qui ne cite pas la date de ses règles.
Les obligations courantes
- La déclaration de résultats chaque année, au réel (avec liasse) ou au micro ;
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), selon les règles de votre commune ;
- Les factures et justificatifs : conservez tout ce qui concerne le bien, le mobilier, les travaux et les charges ;
- Pour la location touristique, le numéro d'enregistrement et la taxe de séjour ;
- L'inventaire du mobilier : un bail meublé exige un mobilier minimal fixé par décret, à joindre au bail.
Préparer le dossier de votre expert-comptable
Un comptable spécialisé (ou un service en ligne pour loueurs en meublé) demande chaque année les mêmes éléments :
- Les recettes par logement, mois par mois ;
- Les dépenses avec leurs justificatifs, rattachées au bon logement ;
- Les biens à amortir : date de mise en service et prix du bien, du mobilier, des travaux ;
- Les emprunts : intérêts, assurance, frais de dossier de l'année ;
- Les numéros d'enregistrement des meublés de tourisme.
Plus ces éléments sont rassemblés et vérifiés, moins le comptable facture de temps.
Comment SheepOS vous aide
SheepOS prépare ce dossier : récapitulatif par logement (CSV, Excel, PDF), recettes mois par mois, dépenses par catégorie avec justificatifs, liste des biens à amortir et emprunts que vous saisissez, contrôles avant envoi, et fichier explicatif. Il gère aussi les baux d'habitation, les avis d'échéance et les quittances pour la location à l'année. En revanche, SheepOS ne calcule aucun amortissement, ne choisit pas votre régime et ne remplit pas votre déclaration : ces décisions appartiennent à votre expert-comptable. Il n'est relié à aucun service de comptabilité en ligne ; vous téléchargez le dossier et vous le transmettez vous-même.
À retenir
Le LMNP est un cadre souple, qui récompense la préparation : bon régime, bon suivi des recettes et des charges, bon dossier. Les seuils, les abattements et le traitement des plus-values évoluent : confirmez chaque chiffre à la date de votre déclaration auprès de l'administration fiscale ou de votre comptable.
Questions fréquentes
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
En principe, on est loueur en meublé professionnel si les recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer ; sinon, loueur non professionnel. Des conditions complémentaires existent : à vérifier.
Faut-il s’immatriculer pour louer en meublé ?
Oui : la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal, à déclarer sur le guichet unique des formalités d’entreprises, ce qui donne un numéro SIRET.
SheepOS calcule-t-il l’amortissement ?
Non. SheepOS prépare le dossier (recettes, dépenses, biens à amortir saisis par vous, emprunts) ; l’amortissement et le choix du régime relèvent de votre expert-comptable.
Sources officielles
- impots.gouv.fr : site de l’administration fiscale (consulté le 19 octobre 2026)
- Guichet unique des formalités d’entreprises (INPI) : déclarer son activité (consulté le 19 octobre 2026)
- Service-public.fr : portail officiel de l’administration (consulté le 19 octobre 2026)
Ce guide est une information générale, pas un conseil fiscal, comptable ou juridique : les montants sont indicatifs et les règles évoluent. Confirmez votre situation auprès de l’administration ou de votre comptable.
