Mettre un logement en location courte durée (Airbnb, Booking.com, réservation directe) rapporte vite des revenus, mais les obligations sont plus nombreuses qu'on ne l'imagine : déclaration auprès de la commune, numéro d'enregistrement, taxe de séjour, règles de la copropriété, impôt. Ce guide passe en revue les démarches à faire avant d'accueillir le premier voyageur, puis celles du quotidien. Les règles locales varient beaucoup d'une commune à l'autre : informations vérifiées au 19/10/2026, à confirmer auprès de votre mairie.
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Le code du tourisme parle de meublé de tourisme pour un logement meublé loué à une clientèle de passage, qui n'y élit pas domicile, à la nuitée, à la semaine ou au mois. Cette définition vaut quel que soit le canal de réservation : plateforme, site personnel ou bouche à oreille.
Étape 1 : vérifier que vous avez le droit de louer
Avant toute annonce, trois vérifications :
- Le règlement de copropriété : certains interdisent l'exercice d'une activité commerciale ou la location touristique. Lisez-le, et regardez les procès-verbaux d'assemblée générale.
- Votre bail ou votre contrat de prêt : un locataire ne peut pas sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire. Certains prêteurs et assureurs posent aussi des conditions.
- Les règles de la commune : dans certaines villes, notamment les grandes agglomérations, louer un logement qui n'est pas votre résidence principale peut demander une autorisation de changement d'usage. Elle est délivrée par la mairie et peut s'accompagner de conditions.
Résidence principale ou résidence secondaire
Si le logement est votre résidence principale, vous pouvez en principe le louer en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an. Une commune peut abaisser cette limite : renseignez-vous. Pour une résidence secondaire, les règles de changement d'usage évoquées plus haut s'appliquent selon la commune. Dans les deux cas, la mairie et le site officiel du service public sont les sources de référence.
Étape 2 : l'enregistrement et le numéro
La loi du 19 novembre 2024 relative aux meublés de tourisme a généralisé l'enregistrement de ces locations auprès d'un téléservice national. Vous obtenez un numéro d'enregistrement, à afficher sur chaque annonce. Il remplace progressivement les anciens numéros attribués par certaines communes. Renseignez-vous sur le calendrier d'application et sur les sanctions prévues en cas d'oubli.
Si votre logement est classé en meublé de tourisme (étoiles), le classement est une démarche distincte, facultative, qui a un effet fiscal et commercial.
Étape 3 : l'assurance et la sécurité
Prévenez votre assureur : une assurance habitation classique peut ne pas couvrir un usage touristique. Vérifiez aussi les équipements obligatoires de tout logement (par exemple le détecteur de fumée), et les exigences de performance énergétique qui s'appliquent aux logements mis en location.
Étape 4 : la taxe de séjour
La taxe de séjour est instituée par la commune, qui en fixe le barème. Elle est payée par le voyageur, par nuit et par personne. Selon votre situation :
- si la plateforme la collecte, elle la reverse à la commune : vous n'avez rien à faire pour ces séjours ;
- pour les réservations directes, c'est à vous de la collecter et de la déclarer à la commune, à la fréquence qu'elle impose.
Le barème, les exonérations et les dates de déclaration sont ceux publiés par la commune : consultez son site. SheepOS ne fournit aucun barème et ne devine jamais un taux.
Étape 5 : les revenus et l'impôt
Les revenus d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux grandes options existent :
- le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire dont le taux et le plafond de recettes dépendent du type de location (meublé de tourisme classé ou non, location meublée classique) ;
- le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier.
Ces plafonds et ces taux ont été modifiés récemment et peuvent encore l'être : consultez la page officielle de l'administration fiscale ou votre comptable. Depuis 2023, les plateformes transmettent à l'administration fiscale les revenus que vous tirez de leurs services : déclarez-les. Pour le statut de loueur en meublé, voir LMNP : le statut de loueur en meublé non professionnel. Selon l'importance de vos revenus, des cotisations sociales peuvent être dues : à vérifier également.
Le quotidien : ce qui fait gagner du temps
Une fois lancé, ce n'est plus la réglementation mais l'organisation qui coûte du temps :
- Un seul calendrier pour toutes les annonces, afin d'éviter les doubles réservations ;
- Les versements des plateformes à rapprocher des séjours ;
- Le ménage à planifier entre deux arrivées ;
- Les dépenses (linge, entretien, consommables) à rattacher au bon logement ;
- La taxe de séjour à calculer commune par commune.
Exemple : deux logements, un tableur de moins
Un propriétaire loue un studio et un chalet. En fin d'année, il veut connaître le résultat de chaque logement et préparer son dossier. Avec un tableur, il recopie les versements, les commissions et les factures de ménage. Avec un outil qui rassemble séjours, versements et dépenses par logement, ces chiffres sont déjà rapprochés : il télécharge le récapitulatif et le remet à son comptable.
Comment SheepOS vous aide
Le module Locations de SheepOS tient un calendrier unique, relit les calendriers de vos annonces (iCal), rapproche les versements des plateformes, prépare la déclaration de taxe de séjour d'après la règle de la commune que vous saisissez, planifie le ménage, et calcule le résultat par logement. Il conserve le numéro d'enregistrement de chaque logement, mais n'effectue pas la démarche à votre place : vous l'obtenez, puis vous le saisissez. Les résultats sont à faire valider par votre comptable.
À retenir
Louer en courte durée, c'est d'abord vérifier ses droits (copropriété, bail, commune), obtenir son numéro d'enregistrement, gérer la taxe de séjour et déclarer ses revenus. Les règles locales et fiscales évoluent : confirmez chaque point auprès de votre mairie et de l'administration avant de publier votre annonce.
Questions fréquentes
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?
En principe jusqu’à 120 jours par an, limite qu’une commune peut abaisser. À confirmer auprès de votre mairie.
Qui collecte la taxe de séjour ?
La plateforme, quand elle la collecte pour la commune ; pour les réservations directes, c’est le loueur qui la collecte et la déclare selon les règles de la commune.
Les revenus Airbnb sont-ils connus de l’administration ?
Depuis 2023, les plateformes transmettent à l’administration fiscale les revenus tirés de leurs services : ils sont à déclarer.
Sources officielles
- Service-public.fr : portail officiel de l’administration (consulté le 19 octobre 2026)
- impots.gouv.fr : site de l’administration fiscale (consulté le 19 octobre 2026)
Ce guide est une information générale, pas un conseil fiscal, comptable ou juridique : les montants sont indicatifs et les règles évoluent. Confirmez votre situation auprès de l’administration ou de votre comptable.
